05 dic. 2014

OPCIONES DE PERMANENCIA EN UNA VIVIENDA ALQUILADA OBJETO DE UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA TRAS LA REFORMA DE LA L.A.U.

Art. 10. Permanencia vivienda alquilada tras ejecución hip.

Es la pregunta que cualquier inquilino se hace cuando recibe una notificación del juzgado para que presente su contrato de alquiler.

La reciente reforma de la L.A.U. ha producido importantes cambios en la protección dada al inquilino en los casos en que el derecho del propietario quedaba resuelto como consecuencia de la adjudicación de la finca a un nuevo propietario por una ejecución hipotecaria.

En nuestro mercado de alquiler la mayoría de las viviendas no están inscritas en el Registro de la Propiedad, y tampoco parece previsible que el que alquile después de la reforma, vaya a inscribir el alquiler en el Registro, bien por desconocimiento o simplemente por no querer soportar el coste que conlleva. A ello se añade que si la hipoteca ya existía en el momento de concertar el arrendamiento y el arrendatario diligentemente decide inscribir su derecho, tampoco quedará protegido.

Así las cosas, con anterioridad a la reforma, los alquileres de vivienda cuya duración no hubiera cumplido los cinco años, no se extinguirá en casos de ejecución hipotecaria, aun cuando estuvieran inscritos con posterioridad a la hipoteca o no estuvieran inscritos. Esa redacción otorgaba una especial protección al arrendatario, manteniéndole en la vivienda, al menos durante un plazo mínimo de estancia de cinco años.

Para los alquileres de vivienda cuya duración superara los cinco años, el derecho del arrendatario quedaría resuelto salvo que el arrendamiento se encontrara inscrito en el Registro de la Propiedad, con carácter previo a la hipoteca.

Con posterioridad a la reforma, el legislador por diferentes motivos, modifica radicalmente lo establecido en la ley, estableciendo que el nuevo alquiler de vivienda que no fuera inscrito o inscrito con posterioridad a la hipoteca, quedará resuelto en caso de ejecución hipotecaria. Es decir, cualquiera que fuera la duración del alquiler, éste quedará finalizado, tanto si se hubiera inscrito con posterioridad a la hipoteca, como si no se hubiera inscrito.